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平稳健康成为楼市市场主基调

2018-01-03 来源:南方日报
 
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从年初的成交火爆到年中年末的归于平静,对于房地产市场而言,即将过去的2017年并不平凡。

在年初阶段,国内不少热点城市的成交量一路攀升。以广州为例,网易房产数据中心监控阳光家缘的网签情况显示,受春节等假期影响,今年前两个月广州一手住宅网签量一度在低位徘徊,3月时网签量突然攀升,当月成交量达11854套。在成交量大幅上升的同时,成交均价也出现上涨。

楼市成交火爆的同时,广州调控政策也因“3·17”和“3·30”两大新政的出台而升级。其中,外地户籍购房者须提供五年以上纳税或社保记录,增城从化实行限购,新购住房满两年方可转让,商服类公寓产品不得卖给个人等规定,令楼市成交迅速降温。到了七八月份,楼市也像“放暑假”一般,周成交量维持在大约千套上下的水平。金九银十期间,广州楼市成交出现上浮,到了年底,除去部分保障房集中网签带来大量成交外,一手房成交量基本维持平稳。

随着调控的延续,房价也在逐渐趋稳。根据国家统计局公布的热点城市商品住宅价格数据,广州新建商品房价格从8月起已连续四个月下降,二手房价格虽然仍有涨幅,但涨幅正在逐步收窄的过程中。

不仅是广州,今年以来国内热点城市纷纷迎来严厉调控。3月份调控新政出台后,北京楼市迅速降温,《中国住房市场发展月度分析报告(11月)》显示,北京房价已经连续7个月下跌,从4月最高点到11月的累计跌幅为15.5%。而环京板块累计跌幅较大,从4月最高点至今下跌36.9%。

不过,由于国内各大城市楼市库存、房价、成交量、发展水平存在差异,因地制宜、因城施策的调控政策陆续在各地落地实施。在一线城市和热点二线城市,限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”政策框架已经基本确立,而部分三四线城市的主要目的则是去库存。

值得注意的是,根据国家统计局最新发布的全国房地产开发投资和销售情况,2017年1-11月份,全国房地产开发投资100387亿元,同比名义增长7.5%,增速比1-10月份回落0.3个百分点。其中,住宅投资68670亿元,增长9.7%,增速回落0.2个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.4%。而根据国家统计局公布的图表,成交企稳的同时,房地产开发投资增速也在调控的作用下,进入一个缓慢回落的过程。

在调控政策持续发挥作用的同时,市场也在政策的引导下探寻新路径。随着“租购并举”的提出,大力发展住房租赁市场成为市场发展的另一个重点话题。有机构统计,在过去的一年中,国内出台租赁相关政策的城市已经超过50个。在此基础上,各地加大了住房租赁用地的供给力度,房企、银行等多个市场主体都在积极探索租赁市场的发展策略,各类长租公寓也成为“香饽饽”。

在12月下旬举办的一场住房租赁高峰论坛上,全国政协委员、华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康指出,“租购并举”要进一步处理好各种细分的供给状态的问题。贾康认为,未来住房供给应当保障廉租房、公租房和共有产权房,租赁市场健康发展势在必行。

市场篇

“房住不炒”

“房住不炒”最早出自2016年12月的中央工作会议。进入2017年,“房子是用来住的,不是用来炒的”被写入党的报告,这句话也在多个重大会议上被反复强调。

事实上,不论是加强房地产市场调控,还是提出“租购并举”大力发展住房租赁市场,以及积极探索房地产长效机制,都在着重强调房子的居住属性。随着房地产市场调控持续发挥作用,改革探索不断深入,“房住不炒”的观念已经深入人心,并开始显现成效。

可以预见的是,在今后,遏制投机炒房,让房子回归居住属性,将成为国内房地产市场发展的主流观点,楼市政策也将紧紧围绕“房住不炒”这一定位展开。

楼市调控

对于房地产市场来说,2017年无疑是调控的一年,不论一线还是热点二线城市,调控政策频繁出台。梳理各地调控政策内容不难看出,为了防止楼市过快过热的局面,促进房地产市场平稳健康发展,调控已经涉及到市场交易的方方面面。限购、限售、限价、限贷等各类方法均得到应用。

根据中原地产的统计,截至目前,国内110个城市累计发布了250多次调控政策。以广州为例,“3·17”和“3·30”两大新政的出台,提高了非广州户籍居民家庭购房的资格门槛,并对购买二套以上住房进行了严格限制。同时,新购住房必须取得不动产证满两年后方可转让。在政策的作用下,房地产市场逐渐恢复平静,楼市发展趋稳,房价上涨的势头也得到了遏制。而根据国家统计局最新发布的房价情况,一线城市新建商品住宅价格保持了稳定下降的趋势。

今年以来,调控政策还触及部分三四线城市,例如河南开封在今年5月出台调控政策,规定在开封市区内购买的新建住房,取得不动产权证满3年方可转让。

不过,也有业内专家指出,严厉的限购、限价、限贷政策对一些刚需和改善型住房人群会造成误伤。在12月23日召开的全国住房城乡建设工作会议上,住建部部长王蒙徽在会上表示,明年将针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。

租购并举

与往年通过限购等政策收紧楼市、调控房价不同,2017年楼市调控的思路发生了重大变化,探索“租购并举”的住房制度,成为今后一段时期楼市发展的重点方向。

今年7月中旬,广州最先出台租赁新政,并首次提出“租购同权”“租房入学”等概念。此后,国内多个房地产热门城市纷纷出台租赁政策,要求大力发展住房租赁市场,“租购并举”的概念被反复提及。与此同时,住建部等九部委选取了广州、深圳、南京等12个城市作为首批开展住房租赁试点的城市。

克而瑞地产研究分析称,租赁住房市场目前进入发展快车道,除在大中城市发展试点外,银行信贷、住房租赁REITs等也在租赁业务融资方面进行了尝试。同时,部分城市也加大了租赁用地的供给,例如上海已出让15宗租赁在用地,总建筑面积达109万平方米。

长效机制

12月18日至20日召开的中央工作会议提出,加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。

前几年发展过热的房地产市场为人们敲响了警钟,今年以来,在热点城市从严调控的同时,针对如何建立房地产市场发展长效机制的讨论也逐渐变得多了起来,不断有专家学者以及研究机构就如何建立长效机制公开发表看法。在长期的论证下,长效机制的探索正在逐步明朗化,有机构预计,在2018年,房地产市场长效机制的建设步伐或将加快。

竞自持

房地产市场的变化同样体现在土地政策的改变上。今年以来,国内多个热点城市更新了拍地政策,“竞自持”开始进入公众视野。

4月13日,广州国规委发布白云区黄石西路鱼苗场地块补充公告,称当地块报价达到最高限制地价后,竞买方式转为竞配建拆迁安置房,配建面积达到设定值后,转为竞企业自持商品房面积,若有2个及以上竞买人报出的自持商品房面积达到100%,则在3个工作日内通过摇号确定竞得人,该地块最终被万科收入囊中。

此后,广州出让的住宅用地基本都附加了多重要求,基本上所有的居住用地在出让时都采用了“限地价+竞配建+竞自持+摇号”的出让方式。10月16日,位于黄埔区的KXC-K1-9地块以摇号的方式成交,拿地企业为科学城(广州)投资集团有限公司,这也是广州首个出让时就规定“全自持”的地块。

“限地价”“竞自持”等出让条件,令广州土地市场得以稳定,多宗居住用地以底价成交,高溢价率地块大幅减少。在此基础上,广州加快了土地供应的步伐,并提出未来五年计划供应住宅用地3200公顷,其中租赁用地占比25.8%。对于未来广州土地供应的走向,戴德梁行预计,供地结构将继续倾向增加自持面积,土地市场将进一步变化发展。

去库存

根据克而瑞地产研究的统计,相比去年年末,一线城市今年年末的库存下降8%,二线城市整体库存下降11%,三四线城市整体库存增加了1%。一线城市中,上海库存量为229万平方米,创近10年新低,北京库存量644万平方米,同比减少10%,而广州、深圳的库存量出现小幅上涨。

不过,在三四线城市,今年的市场热度普遍较高。10月19日,国家统计局新闻发言人邢志宏在针对2017年前三季度国民经济运行情况答记者问时表示,房地产调控着力加大对三四线城市去库存的力度,取得了积极的进展。9月末,全国商品房待售面积同比下降了12.2%,主要是在三四线城市去库存收到积极效果。

就在前几天,全国住房城乡建设工作会议提出,库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

房贷利率上调

随着楼市调控的实施,国内多个城市房贷逐步收紧。

以广州为例,融360数据显示,广州首套房平均贷款利率维持在4.2%的低位水平,到了8月,平均贷款利率已达5.13%。到了10月,工、农、中、建等大型国有商业银行的首套房贷利率已经是基准利率上浮5%,有的银行基准利率甚至已上浮20%。而从全国范围来看,11月全国首套房贷款平均利率为5.36%,刷新年内最高。

房贷利率上浮的同时,房贷额度也变得紧张,这也导致房贷放款排队时间被延长,部分银行出现停贷现象。融360数据显示,在全国35个城市533家银行中,共有56家银行分(支)行因额度等原因暂停受理首套房贷业务。融360报告指出,明年1月银行将释放出新一年贷款额度,对于已经排队等候的贷款用户而言,将是一个利好。

房地产税

近几年,有关房地产税何时征、怎么征的话题,始终保持着一定的热度。随着房地产长效机制如何建立的讨论逐步深入,作为长效机制的重要一环,房地产税的关注度也在不断提升。

本月下旬,财政部部长肖捷在《人民日报》发表署名文章,提出按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。

2015年8月,房地产税被列入十二届人大五年立法规划,有业内人士预计,到2018年,房地产税进入立法程序几率较大。

限售

除了限购外,限售也成为今年楼市调控的重要创新手段。

限售政策最早现于北京的“3·17”新政,政策规定企业购买的商品住房再次上市交易,需满3年及以上。此后,厦门于3月24日发布通知,规定新购买住房需取得产权证后满2年方可上市交易。广州“3·30”新政也同样提出了新购住房满两年方可转让的要求。

此后,不少房地产热点城市陆续跟进,限售政策开始普遍运用于楼市调控之中。除广州外,珠三角地区的珠海、惠州、东莞等地同样颁布限售令。到了9月下旬,包括石家庄、长沙、重庆、南昌、南宁、贵阳、桂林的多个城市开启限售。克而瑞地产研究统计显示,截至目前,国内已有46个城市相继落地限售令。

从具体的政策内容来看,由于所在城市的具体状况不同,因而限售标准也存在差异。例如广州规定的限售范围包括新购一手和二手住宅,而桂林仅对购买第三套及以上新建商品住房进行限制。而在时长方面,多数城市为2至3年,而石家庄的限售时长为5年。

公寓新政

在今年陆续出台的调控政策中,包括北京、广州在内的多个城市对商服类物业进行了严格的限制。

3月26日,北京出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,要求新报建商业、办公类项目最小分割单元不得低于500平方米,不得擅自改变为居住等用途,销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。

广州“3·30”新政规定,商服类房地产项目不得改变为居住用途,新报建项目最小分割单元不得低于300平方米,销售对象应当是法人单位。新规的出台,意味着在北京和广州,个人不能购买商业公寓类项目。

公寓新政的实施效果很快便显现出来。克而瑞数据显示,5月广州商办公寓仅有567套成交,不及3月成交量的十分之一。此后,广州公寓市场成交维持在低水平位置。不过几个月后,广州出台的租赁新政提出,允许将商业用房等按规定改造成租赁住房,有业内人士认为,这或将为公寓市场带来转机。


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