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房企业绩今年再创新高

2018-01-03 来源:南方日报
 
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2017年,房地产调控不断深入,不少房企依旧实现逆势增长。相关统计数据显示,11月份,千亿房企阵营已经达到14家,其中龙头房企表现突出,碧桂园成为首个销售规模破5000亿元的房企,全年有望接近6000亿,恒大、万科距5000亿门槛一步之遥;千亿房企中,新城控股、招商蛇口首次现身,全年千亿房企阵营或将扩围至16-18家。

截至12月25日,据Wind资讯统计数据显示,按照申银万国行业分类,沪深两市共计21家上市房企披露2017年年报业绩预告,包括扭亏企业在内,17家房企业绩预喜,占比高达81%。剔除数据不全房企后,从预告净利润变动幅度来看,实现增长的企业有14家,占比接近七成,仅2家亏损。

行业集中度进一步提高

地产行业分化愈加明显,集中度进一步提升。三季报显示,大型房企净利润增速明显,部分中型企业净利润增速有所提升,而一些中小企业则是直接进入净利润下滑通道。

数据显示,今年前三季度净利润超过10亿元的上市房企目前有13家,净利润总计为504亿元,占上述73家房企净利润总额的81%。其中,万科前三季度归属于母公司股东的净利润为110.9亿元,一家公司就创造了整个行业18.6%的净利润;保利地产归属于母公司股东的净利润为82.7亿元,位居第二位;绿地控股归属于母公司股东的净利润为65.63亿元,位列第三位。

业内认为,今年前三季度,排名前十的房企销售额平均增速在40%-60%之间,较去年同期有较大提升,其中部分原因在于这些大房企三四线城市销售业绩的增长。此外,短期来看虽然市场在降温,但是中长期来说,品牌房企的销售业绩将跑赢大市。

第四季度是房企抢收期,进入11月后,房企明显进入年终攻关阶段,龙头房企业绩表现亮眼。从目前数据来看,公布销售业绩的企业2017年刷新纪录已成定局。前11个月,标杆房企已经全面完成年度任务,基本超过了2016年全年。

千亿阵营已达14家

随着行业集中度的提升,房企竞争更为激烈,但规模依然是企业发展第一要务。2017年,房企纷纷提出“千亿”,甚至“万亿”战略目标。

目前共有14家房企销售金额突破千亿元大关,创历史纪录。根据克而瑞公布的榜单显示,在千亿规模房企中,华润和华夏幸福处于十强最后席位。其中,华夏幸福11月单月销售金额达138亿,截至11月底,总销售额达1240亿元,位列排行榜第十。

十强之外,绿城、金地、新城和招商蛇口均迈过千亿门槛。值得关注的是,新城和招商蛇口均是首次进入千亿销售阵营。不过,上述几家企业的销售金额十分接近,在最后一个月,前十强最后两席仍存在变数。

房企11月业绩亮眼,原因颇多。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,从当前房企销售数据来看,总体上相比前几个月,有微小反弹,这和年底冲刺业绩的动作有关,也和部分房地产市场需求积极释放有关。尤其是年底,是一个促销的好时点。

碧桂园业绩良好,与项目布局均衡有关,如:碧桂园目前1000多个项目均衡布局于一二三四五线城市。相比之下,“偏科”房企受调控影响较大,无论是产品结构单一,还是布局城市较少的房企,业绩增长均放慢。克而瑞数据显示,随着大型房企集中度进一步提高,房企前50名的门槛已升至近400亿元。

亿翰智库指出,随着政策长期化和市场周期的拉长,2018年企业集中度会大幅提高,预计未来2-3年,前三名企业销售业绩合计将达2万亿元,前30强房企将卖掉全国70%的房子,达到70%+30%的行业格局。

房企积极储地

尽管调控持续加码,但在拿地时,众房企并未表现出手软。2017年,品牌房企拿地意愿持续增加,一二线热点城市成为房企争夺主战场,但伴随二线热点城市土拍市场限制政策加码,二线城市拿地金额稳中有降。与此同时,部分三四线城市因受到雄安新区、粤港澳大湾区、高铁规划等国家战略布局等利好条件驱动,有所升温。部分三四线城市土地市场成为房企拿地的热门地带,部分区域出让金额同比翻翻,恒大、保利、中海、融创、金地等房企均加大在三四线城市拿地力度,助推业绩快速增长。

受国内过热的土地市场以及国家“一带一路”等政策影响,品牌房企也积极向海外拓展市场、攻城略地,海外拿地增加。业内认为,受当地政策、市场、汇率以及外汇管制等多重因素影响,房企在海外拿地仍然存在许多不可控风险,仍需谨慎前行。

据中原地产研究中心统计数据显示,招拍挂方面,截至11月底,拿地最积极的50家房企合计拿地金额达20982亿,与2016年同期拿地金额13720亿相比,涨幅达53%;拿地过百亿房企达58家(其中,拿地200亿以上的企业有30家),而在2016年同期只有40家。

另据克而瑞公布的榜单显示,1-11月,百强房企共新增货值10.47万亿元,为同期销售金额百强房企销售额的1.7倍。在新增货值方面,1-11月榜单前十的房企,已超过榜单前11-100房企的总和,越是处于榜单前列的房企,拿地强度越大。

克而瑞研究中心指出,在集中度不断上升的背景下,一些中型房企的求生欲更为强烈,如新增货值成倍覆盖同期的销售,拿地方式也愈加多元化,企业的新增货值排名较其销售排名相差几十个名次。抑或是通过区域深耕,布局重点区域等方式,为企业明年业绩爆发打下基础。

强者愈强 5000亿梯队成型

2017年11月,三家龙头房企中,碧桂园单月实现销售金额500亿元,成为首个销售业绩破5000亿的房企,并提前完成全年业绩目标。恒大、万科单月销售也达到了480亿元和356.7亿元。2017年接近尾声,预计全年三家龙头房企业绩都将突破5000亿。从目前的情况来看,碧桂园最有希望成为2017年房企销售百强的榜首。

前三名房企中,恒大、万科、碧桂园先后披露业绩公告,其中,碧桂园成为首个突破5000亿元销售额的房企。12月7日,碧桂园发布业绩公告,11月份实现合同销售金额约495亿元,合同销售建筑面积约532万平方米。1-11月份,共实现合同销售金额约5342.7亿元,合同销售建筑面积约5844万平方米。恒大排名第二,11月份,实现合约销售金额480.6亿元。1-11月,恒大实现合约销售金额约4704亿元,目标完成率达104.5%。万科以4676.5亿元紧随其后,与恒大仅差27.5亿元。

三强之外,融创中国的表现也较为突出。继10月份销售金额突破400亿元后,11月单月销售金额高达494.3亿元,跃居单月销售金额第二名。不仅如此,融创中国在提前完成今年3000亿元销售额目标的同时,也成为十强中排名上升最快的一家房企。1-11月,融创中国实现合约销售金额3019.4亿元,同比增长132%,合约销售面积约1789.1万平方米,位居排行榜第四位。

保利、绿地前11月也分别实现销售金额2678亿元和2464亿元,全年有望迈入3000亿房企阵营。此外,龙湖和中海都将冲击2000亿规模。值得注意的是,在千亿规模的房企中,目前华润和华夏幸福目前处于十强行列,与身后的绿城、金地差距都在三四十亿之内。在今年的最后一个月这四家房企将争夺前十强的最后两席。

今年各大房企积极扩充土地储备,通过招拍挂、收并购、合作、城市更新等渠道,为规模扩张提供充足的货值。2017年,各级城市房地产市场分化愈趋明显,尽管调控政策不断加码升级,但一二线城市因其稳定的刚性需求和强大的抗风险能力,成为品牌房企争相追逐的市场,更是其重要业绩保障。

具体来看,10家代表品牌房企一二线城市在售项目平均占比分别为19.1%和54.8%,合计占比73.9%,三四线城市则有所上升,在售项目占比提升5.5个百分点。2017年上半年以来,房地产市场呈现出鲜明的外溢和传导特点。代表品牌房企均为全国化布局企业,区域深耕策略在板块及区域价格传导中获益,带动企业重点区域业绩贡献度大幅提升。

跨界运营成企业竞争新领域

2017年,房企特别是拥有品牌、布局、资源、开发能力优势的标杆企业,通过兼并收购、购买股份来增加土地储备,并多元化布局。“无论是迫于中长期房地产行业发展空间的局限性,企业需要多元化战略支撑,还是为了迎合经济结构调整的市场背景下城镇化的转型发展、降低融资成本的需求,房企跨界转型的趋势热度有所上升。”同策研究部总监张宏伟表示。

随着一二线热点城市土地市场拿地越发困难,收并购、联合体方式获取土地资源为房企青睐,联合体拿地成为主流拿地方式。一方面,优秀房企联合拿地强强合作,共同扩大区域优势;另一方面,随着更多城市推出“竞地价+竞自持”政策,越来越多地块加入自持比例,房企联合体拿地可以降低自身自持比例,从而降低拿地后所带来的风险。一线城市动辄50亿、100亿甚至更高门槛的新地基本是2到3家甚至更多家联合体拿下,北京新地基本是前30强开发商内部组合的联合体,而目前核心二线城市联合体拿地也越来越普及。与此同时,高地价、招拍挂激烈竞争下,并购拿地也迅速成为房企拿地的主力方式。

今年上半年,万科、碧桂园、华润置地、富力等企业也均提出了各自的运营策略。试水物流地产、产业地产、特色小镇、长租公寓、联合办公等多元持有型业务。例如:7月,富力以199.06亿元收购万达77家酒店,借此收购,富力的酒店规模将超过100家,一举成为全世界最大的酒店运营商之一。李思廉表示,未来富力将持续寻求扩大整体规模并整合酒店资产,以增加经常性收入及利润的比例。

值得注意的是,特色小镇迎来探索与开发热潮。绿城、碧桂园、恒大、万科、华夏幸福、华侨城、绿地等各层级房企陆续打造融入文化、旅游、科技、足球、农业、养生等各具特色的小镇。如以碧桂园、时代地产等为代表的科技型服务小镇、以绿城为代表的农业小镇、以华侨城为代表的文旅小镇,以及以华夏幸福为代表的产业小镇等。

“轨道交通+物业”模式持续升温。万科、绿地、绿城、华夏幸福、龙光等大中型房企,通过“轨道交通+物业”模式获取城市优质资源,助力企业快速发展。如万科与其基石股东深铁集团以TOD模式共同推进实施“轨道+物业”发展战略。绿城与宁波轨道交通集团签约,通过杨柳郡项目实现产业与地产相融合,开启“轨道+物业”新模式。

房企转型路径越来越明晰,呈现多元化的趋势,各种跨界整合资源的案例层出不穷。如:万科持续推进“城市配套服务商”战略,有序推进物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓等拓展业务,同时,多方位探索冰雪度假、养老、教育、产业办公等衍生业务;在特色小镇开发、地方国企改革、基建投资创新高、消费升级的大势下,绿地的“大基建、大金融、大消费”三大战略板块成长迅猛,基建、金融、消费、科创等纷纷与地产主业相结合,拓展产业地产的发展版图。

总体而言,为了创造新的业务增长点,挖掘存量市场,从“开发商”转型为“运营商”成为多数房企的选择。例如,目前多数房企集中抢滩布局特色小镇、长租公寓、联合办公、物流地产、产业地产,以及教育医疗养老、文化旅游等已在全行业掀起一波投资浪潮。

记者观察

存量房市场

成房企角逐新领域

随着房屋自有率不断上升,存量市场特别是一二线城市的存量市场规模快速提升,其重要程度不断提升。国内部分典型的一二线城市已进入或正在进入存量房市场。2016年以来,从国家鼓励培育租房市场到支持发展租房市场,广州“租购同权”、无锡“租房落户”、北京“共有产权房”等新政先后出炉,早些年进入分布式或集中式长租市场的专业机构开始崭露头角。品牌房企从间接入股到直接参与投入,甚至从拿地环节就介入高自持地块。从地域来看,北上广深及南京、杭州、成都等重点城市高自持地块的竞拍明显增多。从万科泊寓,到龙湖冠寓,再到更多销售排名TOP50强的房企纷纷杀入租房市场。

一线城市土地供应即便增加,也是总体有限的,而土地成本高,“羊毛出在羊身上”,带来的必然是高房价。今年以来,一线城市和部分热点二线城市的土拍市场,房企联合拿地、竞配建、竞自持已几乎成为常态,但将眼光仅落在有限的土地供应上,显然无法满足需求。近来,全国都在大力鼓励房屋租赁市场,实际上,就是对存量房进行有效的盘活。在“房子是用来住的”思路指导下,各地都在加紧落实盘活存量房资源,出台新政策,创造更便利的条件,将其推向租赁市场,以满足“房子有人住”“人有房子住”的目标。而嗅觉灵敏的房企甚至其他企业,也迅速瞄准了这一庞大而有活力的市场,开始加速布局,长租公寓、租赁平台等出现了一波投资浪潮。

多种迹象表明,当前中国房地产市场已进入新存量时代,以往粗放的“开发+销售”并快速获取丰厚的资产增值收益的旧模式将逐渐被取代。

房企TOP10

(2017年房企十强名单及业绩数据)

排名 企业简称 流量金额(亿元)

1 碧桂园 5347.7

2 中国恒大 4703.4

3 万科地产 4685.6

4 融创中国 2973.1

5 保利地产 2678.0

6 绿地控股 2464.5

7 中海地产 1871.7

8 龙湖地产 1484.1

9 华润置地 1245.0

10 华夏幸福 1240.0


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