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外地客抢光惠城新房?仅占成交3成

2018-01-03 来源:东江时报
 
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市房管局数据显示,今年前11个月,惠城区有40个新领预售证的项目入市。

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▲近日,惠城一处新楼盘开盘,购房者在现场挑选房号。

策划君说:

“深圳人抢光惠州市区的新房了”,这样的传闻相信不少市民都听过,但一直没有官方回应,所以这样的传闻成了部分开发商和中介炒作新盘的手段。这到底是真的还是假的?别猜了,现在终于有官方的说法了。

今年以来,受开发商放缓推盘节奏、购房人多等因素影响,惠城区多个新建楼盘项目出现一房难求的局面,经由中介、购房人口耳相传,“很多外地人来抢房”成了市场最响的声音,而部分开发商提高首付或只接受全额付款的做法,又让市场中不时传出深圳人、北京人捧着现金来买房的传闻。近日,市房管局首次向东时记者公开今年前11月惠城区新建住宅购房人来源结构分析,数据显示本地客与外地客比例为7:3。

惠城数据

新房市场本地客是主力

惠城的新房到底被谁买走了?萦绕在楼市的这个疑问终于有了答案,近日,市房管局首次向东时记者作了回应。

前11月本地客买了6440套新房

又到年终总结时,回想今年的楼市,用“疯狂”来形容也不为过。今年年初,深圳高房价将部分购房需求传导至惠州,一时间,各大楼盘直接通过中介代理拉客来惠州看房,更有几个盘出现认筹时千人抢200多套房的场面,有的盘采取了网上抢房的方式,8秒抢光200多套房,以至一时间出现“市区房子大都被外地人买走了”的说法。及至年中开始,部分开发商只接受全额付款或提高首付的做法,被购房人诟病之余,又不时传出深圳人、北京人捧着现金来买房的传闻。

对于“市区房子大都被外地人买走了”的说法,市房管局近日接受东时记者采访时给予明确的否定。根据其统计数据,今年前11个月惠城区本地与外地购房客户比为7:3,惠州本地购房者占大头,“统计口径是购房人现住址所在地或实际工作所在地,通过户籍、社保等资料来确定。”该局相关科室负责人说道。

数据显示,今年前11个月惠城区40个新领预售证入市的项目,共售出了8968套房源,其中本地客户占比72%,买了6640套房;省内城市如深圳、东莞、广州等城市客户买房1903套,占21%;外省占比6%,港澳台客户占1%。

在省内城市中,深圳客购房1126套,占总售出量的13%;广州次之,为228套,东莞客买了97套,其他城市的客户买了452套。

12项目本地客超8成 4项目外地客达4成

东时记者留意到,纳入统计的惠城区40个楼盘中,本地客购房比例超8成的就有12个项目,例如富辰汇珑湾前11个月开盘2次,本地客比例分别达到88%、86%;中洲天御花园开盘4次,共计推出766套房源,其中有两次本地客群占据了8成以上,其余两次也达到68%、75%。另外,如保利达江湾南岸、鹏达南山壹号、汇显泰华园、深业高榜山1号,以及中信凯旋城花园等,本地群体占比均在80%以上。即使是今年的热销楼盘,如隆生皇冠花园、新力花园等,购房者依然是惠州本地客户占大头。

而外地客购房占比最高的项目是润城双璧湾,为46%,将近一半。其他外地客占地达到4成的还有荣灿中心、千花岛、星泽华府,外地客占比分别为45%、41%、44%。

此前,国家统计局惠州调查队对惠州去年10月至今年9月的楼市销售情况开展一系列市场跟踪调研,结果显示,通过“限价”、“限售”等政策调控后,惠州市区住宅市场整体呈现出“2级降档后平稳”的市场走势。

一位业内观察人士认为,今年上半年,惠城区楼市供求关系偏紧,主要受去年去库存政策影响,导致库存大幅下降,另受楼盘开发建设周期长等原因,市场供应跟不上旺盛的购房需求,而不是外地人大量涌入购房引起的。但到下半年,随着开发商推盘量增加,市民可选择的空间更多,市场呈现供求总体平衡、冷热不匀的局面。

记者走访

新房销售冷热不均 二手房议价空间变大

楼市最近处于什么状况?近日,东时记者走访市场发现,相比今年来“买方、卖方都不够理性”的大众观感,在经过将近一年的疯狂,目前买方的理性已呈回归,房子已不再是不愁卖,而是重新受地段、配套、开发商口碑等多因素影响,热销楼盘延续抢购风潮,非热销楼盘则还有充足的房源。

新盘有的当天售謦有的火不起来

以上周新推240套新房源的鹏达南山壹号为例,当天全部售出,南部新城片区交通、未来规划等被买房者看好。在部门合力 “限价”的背景下,有的楼盘也是购买者众,但并非所有楼盘都热销。以江北万科旁的某新盘为例,均价1.2万元/平方米,开盘2个月仍有比较多房源在售。有中介表示是因为楼盘要求加价8万元,加上楼盘本身较小,有购房者认为并不值。而在火车西站旁的某楼盘,均价9500元/平方米,尽管有规建惠新跨东江大桥,三环西路拉通后能直接通往江北等规划利好,但开盘多时,至今仍有较多房源。

对于这一现状,上周惠州中原地产在周报中也建议房企紧抓年末冲刺机遇,应积极调整推盘节奏,跑量的同时可以适度调整价格策略,资金回笼宜早不宜迟。上述人士表示,如今在惠城区买不到房子,并非供小于求,这种现象只出现在部分热销楼盘,非热销楼盘则仍有充足房源,即使在惠湾片区,受深圳客户购房热情撤退影响,有的新房去化率也仅6成,冷热不匀局面明显。

市房管局提供的数据亦显示,截至今年10月底,惠州全市商品房批准预售面积1334万平方米,签约成交1325万平方米,惠州一手住宅供应量102737套、成交量100822套,供求比1.02,相比2015年与2016年低于0.8的供求比,今年是最近两三年里供求关系最平衡的一年。

下半年二手房价出现松动

去年以来的楼市高烧,加上部门强力调控新房备案价格,让惠城区二手房价一度出现倒挂现象,近一年多来,不时传出二手房房东反悔而引发交易纠纷的案例。到了年末,随着二手房进入传统淡季,销量下降,东时记者在走访中发现,相比上半年,二手房议价空间有所增加。

市民黄先生从8月开始看房,从江北文昌片区看到东湖片区。他称,10月时,江北城市花园一楼梯房105平方米,开价150万元,同样户型在今年春节前卖108万元,当时他直言太贵了,但房东认为他不了解行情,导致他不得不将眼光转向东湖片区。在12月上旬,房东找到他告知130万元可卖,一周后又告知120万元可卖,黄先生称因他已下订了东湖花园4区的一套房,还没考虑清楚,上周该房卖出。但同样的城市花园小区楼梯房,有一套将两套房打通的户型,总面积200平方米,从开价270万元到一步步下降,如今开价255万元,但因房价太高,至今仍在待售。

在东湖花园4区,即使在二手房价较高的时候,某一楼户型也从8月出价180万元到10月以157万元的金额成交。黄先生称此前加了一些中介的微信,到了年底,不时会看到有降价10万元的房源挂出,如10月上旬荷兰水乡一期一户型降价10万元出售,东湖花园4区一望江户型,也只有8000元/平方米,比他买时的10000元/平方米要便宜。

二手房交易量出现下降

但今年以来就想在文头岭片区买房的李先生则比较苦恼,同一个楼盘他从今年年初的1万元/平方米看到年底的1.75万元/平方米,目前他看中的一户型,房东不愿降价,“后来我才发现,房东把出售信息挂到深圳那边的中介那里,深圳人会觉得便宜吧。”对此,他表示超过承受范围也只能另找其他房。该片区一中介表示,对于二手楼市来说,年底是传统的淡季,但不排除有的房东急需钱等原因降价出售。

市民徐先生则认为,经过近一年来的疯狂,房价已接近大部分惠州人接受顶点,甚至超过了接受范围,人们渐渐回归理性,会多角度考虑是否值得购买。

尽管二手房交易网签存在滞后性,但从数据也大致可看出趋势。据市房管局统计数据,10月份,惠城区二手房交易1266套,环比上月(1631套)下降22.4%;11月份,惠城区二手房交易1226套,环比上月(1266套)下降3.2%;10、11两个月日均交易41套,较前9个月(19291套,日均71套)日均交易量下降约42.3%。

惠城新房1-11月购房人结构分析

新房源:新入市项目40个

总销量:8968套

本地客户:购房6640套,占比72%

省内客户:购房1903套,占比21% (其中,深圳客:购房1126套,占比13%;广州客:购房228套;东莞客:购房97套;其他城市客户买了452套)

外省客户:占比6%港澳台客户:占比1%

温馨提醒

贷款利率上浮影响整个贷款周期

根据融360最新房贷数据报告,今年11月全国首套房贷款平均利率为5.36%,相当于基准利率1.09倍,环比10月上升1.13%。进入第4季度后,惠州与其它城市一样,受银行额度吃紧等因素影响,所有银行都全面上浮贷款利率,首套房商业贷款利率上浮10%,二套房利率上浮15%至40%。

市房管局提醒市民,购房首付一般至少占总房款的3成,贷款时利率上浮的幅度将跟随整个贷款周期,尤其是贷款额度较高的,当基准利率上调时,购房者要承担的月供压力会更大,少则增加数百元,多则增加上千元,购房人需注意防范风险,理性购房。

以市民李先生为例,他在今年10月购房,选择按20年还款期每月等额还款方式还贷款,他贷款100万元,在基准利率基础上上浮15%,这意味着直到他还完房贷为止,利率上浮的幅度会一直随着贷款年限走,当前基准利率是4.9%,他的贷款利率是5.635%,同样还款额度还款方式,按基准利率是月供6544元,但利率上浮15%则需还6955元;若基准利率变成5.2%,他的贷款利率就是5.98%,他月供也上涨到7153元。

购房者故事 1

租房了解惠州 买房选定惠州

新客家奋斗十年终圆惠州购房梦

12月27日下午3时30分,在市不动产交易中心按下最后一个指印,王音(化名)的母亲感觉心头大石终于放了下来。当天,王音完成了二手房过户手续,这意味着,很快她就可以入住属于自己的房子,而自言女儿结婚、生子、买房都要靠催的王母,才算对女儿放了点心。

“哈哈哈,我妈就是爱操心,但我们年轻人有年轻人的节奏嘛。”王音此言一出,又遭到母亲的白眼。

每次租房子 边上都有公园

王音是在2003年到惠州读书,自此便留在了惠州。毕业那年,惠州房价开始上涨,“当时南坛的水印尚堤号称精装,卖4500元/平方米,很多人都说贵,因为当时普遍均价不到4000元。”王音称,当时公司的副总便叫她买房,彼时对房子毫无概念又缺市场嗅觉的她,心里只道呵呵,“那时我月薪1500元,啃老又是我从小就不耻的事。”

自此,她便开始了10年的租房生活,巧合的是,这期间她一共租了3次房子,每次都租在一个公园旁边,第一次是南坛,旁边是滨江公园,第二次是东湖片区,旁边是江边绿道和东江沙公园;第三次是江北文昌社区,旁边是东江公园。“租房时首要考虑价格,旁边有没有公园真的从来没在意过,结果无论住到哪都靠近公园或绿地,只能解释为不是我跟公园有缘,就是惠州公园绿地真是多了。”

也是这些公园绿地,让王音对惠州多了几分了解。“上大学期间,虽然也自己骑自行车到处逛去了解惠州,但没有真正融入到地方生活,其实只是面上了解。”她称,租房住下来后才算深入了解。住南坛时她养了条狗,经常晚上去滨江公园溜达,看着各年龄层的市民在公园里健身、玩乐、散步、聊天,“当时我就觉得,惠州很适合生活。一天忙碌过后,在滨江公园迎着江风散步溜狗,生活很惬意。”

买房一波三折 今年终于圆梦

2013年,当时的男朋友动了买房念头时,她便提出想住在有公园或绿道的地方,“最好是江边绿道,我当时这样跟他说。”

当时王音住在东湖,那时她工作经常加班,晚上10点过后才去江边绿道溜狗,跟滨江公园的热闹不同,那个时候的沿江绿道安静,踩在红色的绿道上很舒适,虽然那么时间点很少人出来散步,但她一点都不担心安全问题,“就是那种空气中带着清新的树叶芬芳,虽然绿道旁边是道路,但两重绿植隔开了车流的喧哗,路灯下又很安全,很适合放空自己,调整心情,是我每天的放松时间。”

在江北住时,东江公园就在旁边,“那个公园还很大,不过那时真是太忙,去的次数就少了许多,但一想到家旁边就是个公园,心里还是很有幸福感的。”王音说道。

那时根据他们的经济能力,两人去了中信水岸城看房子,当时开盘价5000多元/平方米,但因户型不满意,最终退了订金。2015年底,两人又看中了方直君御的房子,开盘价6800元/平方米,临交钱前计算了下来年要养小孩,恐还贷压力太大,最终又放弃。

2016年春节过后,惠州房价涨势厉害,今年王音终于铁了心,“既然选定惠州了,那就买房吧。”于是两人又踏上了看房路途,并最终选定了东湖片区,“这里附近有3个商场,有一条江边绿道,有2个公园,挺好的。”

故事2

看了近一年还没买到心仪房

为二孩想换大房还需努力

全面二孩放开后,换大房成为市民阿华家(化名)2017年的头等大事,可是从4月份到现在,阿华依然没有买到心仪的房子。

想卖掉现在的房子换大房

阿华是惠州本地人,在我市一家事业单位上班,2013年在惠城区的德威朗琴湾以每平方米6000多元的均价购入一套110平方米的新房,现在一家人就住在那里。“我们现在有个女儿还比较小,全面二孩放开后,我和妻子就筹划着换房了。”阿华告诉东时记者,他和妻子都决定要再生一个孩子,如果老二出生,那现在的房子就不够住,阿华决定把现在的房子卖掉换一个大点的房。

阿华是这么考虑的,新房要有五个房间,两个孩子一人一个,夫妻俩一个,父母一个,再加一个书房,位置最好就在东江新城一带。阿华的看房路从2017年4月份开始,因为东江新城片区新楼盘很多都是小户型,阿华主要在二手房里找。他记得那时东江新城的房价大概在1万多元/平方米,因为想要五房,阿华看了很多地方都没有找到合适的。“本身五房的大户型就比较少,有的户型又不适合改成五房。”

看中房子却遇到业主提价

阿华是通过中介的朋友找房的,朋友和他比较熟,有合适的房子就会通知阿华去看,有时候一天下来要看两三处。有一次,中介的朋友告诉阿华,中信水岸城有一个复式房很适合他的要求,230多平方米,带两个车位,售价320万元。听中介讲得不错,阿华就去看了,结果去了才知道那个房子的入户花园是菱形,客厅里也有一堵墙是斜的,对这样的户型,阿华无法接受。

前几天,中介又带阿华去看了一处160多平方米的房子,那里倒是能满足阿华要五房的需求,当时房主在惠州中介挂的价格是1.5万元/平方米,阿华觉得不管是户型还是价格都很合适,就通过中介联系房主,结果房主开价1.8万元/平方米。“他开价1.8万元/平方米,已经超出了我的预算。”

已经到年底,阿华换房的事情还没有着落,他感叹现在好户型的房子基本没人卖,不好的他又看不上。中介告诉阿华,他现在的房子如果在网上挂180万元,今天挂明天就有人来交订金。“我这房子户型好,应该很多人喜欢,但是我肯定要先买到新房再卖旧房嘛。”


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