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母女一房多卖 被判赔百万

2018-04-12 来源:南都
 
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母女一房多卖 被判赔百万

2015年1月,肖某和沈某签订了一份《二手房买卖合同》,约定买方肖某须于当年4月1日前完成银行资金监管,且双方须于当年5月1日前完成递件过户手续,若一方逾期履行超5日,另一方可解除合同并要求对方承担违约责任。然而,由于交易步骤未能严格按照合同约定时限进行,双方围绕着“买方是否违约”、“卖方有无权利解约”等问题展开了数个回合的诉讼,法院审理结果也曾被反复改判。

一审判卖方无权解约

2015年,肖某向法院起诉沈某称:两人签订买卖合同后,肖某向沈某支付了6万元定金及20万元“赎楼款”,办理了银行资金监管,且成功申请了按揭贷款;而沈某虽然完成赎楼、取得房产证,却不配合过户,反要求肖某提高受让价款。之后,沈某还把房产卖给另一人江某,并向其过户。

沈某辩称,肖某未能遵守合同约定,包括在4月1日前完成资金监管(实于4月3日完成)并在5月1日前取得贷款承诺函(实于5月8日完成),已构成违约,合同应当解除。判决书显示,沈某称曾短信告知肖某违约,肖某则不认可相关短信的真实性。

深圳南山区人民法院一审认定,肖某已按合同约定,向沈某支付了定金和首付款,并办理了资金监管和银行贷款申请手续,二手房买卖合同有效。对于沈某提出的肖某逾期违约,法院认为,4月3日双方签署资金监管协议,肖某办理贷款手续、向沈某支付了20万元首期款,沈某也出具了收据,可见双方对于“变更资金监管的金额和时间事宜”已达成合意,当时沈某对此未提出异议,事后再要求解除合同无合理依据。

判决还称,经查,从沈某处购房的江某实为沈某女儿,沈某、江某知晓上述合同存在,且其交易存很多不符一般房屋买卖交易习惯的情形,认定两人签订买卖合同存在恶意。最终法院判定沈某与江某的买卖合同无效,应将涉案房产恢复至沈某名下。

二审改判,再审又改从原判

沈某、江某不服上诉后,深圳市中院撤销了一审判决。中院认定,依照双方合同,买卖双方签署买卖合同、办理递件过户手续不得晚于2015年5月1日,而肖某已逾期履行超过5日,沈某因此享有合同约定解除权。因此,沈某与江某的后续交易仍然有效。但沈某向南都记者反映,二审胜诉后,江某曾于2016年3月向南山法院申请解除此前肖某申请的房产查封,但未有回音。

对于改判结果,肖某亦表示不服,申请再审时提出,合同对5月1日时限的约定,仅仅是为起到“督促双方在取得贷款承诺函和房产证原件之后,抓紧办理过户”的作用,而并非约束哪一方,因为何时取得贷款承诺函具有不确定性。相反,沈某可自行控制赎楼、交付房产证时间,沈某才存在违约行为。

深圳中院再审认为,肖某按约应在4月1日完成相关手续,但因故迟延数日,沈某对此未提出异议。虽然之后肖某的贷款承诺函也迟延数日,但“鉴于之前的情事,肖某有理由相信贷款承诺函出具期限相应得到顺延”。

法院表示,考虑到沈某未提交证据证实“迟延数日的情事确实对其造成解除合同的合理理由”,且沈某“在5月1日前也未按照约定赎出房产证”,则依据合同履行的诚实信用原则,沈某并不享有解除与肖某的房屋买卖合同的权利。因此,沈某与江某的买卖合同无效。

沈某并不认同这一再审结果,她在提交的抗诉说明中表示,她并非“默许”肖某迟延违约,而是因为4月3日的迟延未达到解约条件(逾期超过5日),而5月8日的迟延才达到解约条件,因此她才在5月提出解约。另外,她未在5月1日前赎出房产证,也是因为肖某未按约先获得贷款承诺函,否则她将面临卖了房却收不到款的风险。

须赔违约金、赔偿金百余万

肖某对沈某胜诉后,向法院起诉请求,沈某继续履行合同、过户房产,并以涉案房产总成交价为基数,按日万分之五金额支付延期过户违约金。法院认定请求合理,但其迟延履行合同,存在一定责任。违约金按照日万分之一金额支付,买卖合同继续履行。按成交价209万元计算,沈某应支付给肖某违约金22万余元。

在沈某将房产售于江某后,江某曾再将房产售与另一人王某。由于沈某、江某的买卖合同被判无效,王某提起诉讼,要求解除和江某的合同,且江某赔偿自身损失。法院判决王某、江某间的买卖合同无效,江某向王某赔偿损失105万余元。

由于沈某主张的“肖某违约合同应解除”未获法院支持,目前她面临一百多万元的赔偿金、违约金和失去房产的现实。沈某表示,她按合同条款提出解约是正当权利,不认可再审结果,已申请深圳人民检察院进行抗诉,但申请亦未获得深圳检察院支持。

知多D

律师:通知交易方可

采取多方式保留证据

沈某称曾发短信通知肖某已违约,并要求解除合同,而肖某在庭上不认可相关短信的真实性。在房产买卖中,双方应采取哪些沟通方式来确保“通知有效”、避免陷入单方面毁约的境地?广东华商律师事务所律师周争锋表示,在知道对方手机号码情况下,可把解约函用彩信的方式送达,并打印通讯记录,保留好手机;在不知道对方手机号码情况下,可通过邮政快递发送解约函(发函地址即事前合同上填写的双方通讯地址),或让中介转交并保留好中介反馈的“已送达”信息。实在不放心,也可登报公告送达。

广东盛唐律师事务所律师丁龙表示,法律规定解除合同须经通知,通知到达对方即告解除,而电话、短信、发函几种方式皆可。“电话可以录音,发函可以以对方签收解除通知书作为凭据,短信通知首先要确定发送的相对方为违约方,要拿出发送短信的手机当庭查看发件箱确实有该条短信。”丁律师表示,为加强证明力,可到移动运营商处打印发送记录,如果对方否认收到则应作出合理解释。

丁律师介绍,由公证机构公证也是一种选择,可由公证员陪同,对送达解除通知给对方的过程进行公证。“双方在起草合同时,可以在合同中约定双方联系方式,比如手机号码、微信号码、函件收件地址,这样可以确保短信收件人、微信相对人和收件人的身份为合同一方。”


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