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高首付高利率 刚需被误伤购房计划被迫搁置

2018-04-17 来源:中房报
 
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中房报记者 许倩丨北京(楼盘)报道

房价降了,但是买房更难了。

北京、广州(楼盘)、深圳(楼盘)、南京(楼盘)、武汉(楼盘)等这些房价热点城市房贷利率集体上调,首套房贷利率普遍上浮10%以上,已变成蝴蝶效应刺激着刚需和改善型购房者的敏感神经。

两年的时间里,在北京工作多年的张磊一直在纠结是否换房,先是眼看着房价一天天上涨,房价稍有下降后又眼看着首付比例和房贷利率一天天提高。“换房算二套,北京市区大多数房子又属于非普通住宅,首付比例至少要80%,而不少银行二套房贷款利率在基准利率基础上上浮20%,这样算起来即便卖掉婚房,也很难换到价格昂贵的学区房。”

“利率上涨得太快,好不容易凑齐了首付,却付不起房贷。”武汉一位购房者也道出了买房的心酸。

据武汉一位国有商业大行人士表示,目前武汉首套房利率是基准利率上浮20%,二手房上浮了25%,内部最新文件表明二手房要上浮30%。这意味着,一笔100万元30年期的房贷,要多还33万元的利息,每月多还近千元。

“预计未来更多银行的支行、分行会对房贷利率进行上浮。”交通银行(601328,股吧)高级研究员陈冀认为,今年对房地产的信贷投放肯定会收缩。无论是对房企的开发贷还是居民个人的贷款,都相应会有所减少。银行在楼市去杠杆的同时,将加大对实体经济的支持力度。

一位商业银行高管对中国房地产报记者表示,现在银行贷款收紧的主要原因还是房地产调控和金融监管要求“降杠杆、去通道、防风险”政策引发。一方面要求金融机构降杠杆,导致银行可贷资金减少;另一方面则是要求居民家庭降杠杆,增加首付比例、提高房贷利率、限购限售,都是为了降低居民家庭的杠杆比例。

“钱荒”逼压房贷市场

买房贷款难与金融机构去杠杆下的房贷市场“钱荒”有关。而“钱荒”则源于货币政策的逐步收紧,货币资金池的资金投放减少了。

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“此前M2放水太多,资产泡沫太大,受美国加息缩表,国内金融业势必跟着去杠杆,防止泡沫刺破的风险。”银行专家吴昕栋对中国房地产报记者表示。

吴昕栋分析称,银监会从去年开始打出一套组合拳整治金融乱象,打击同业业务、理财业务、表外业务,修订委贷管理办法、制定商业银行大额风险暴露管理办法,央行MPA考核把同业存单纳入、五部委联合下发《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见(征求意见稿)》等行为,实际上增加了银行风险资金、限制了中小银行的同业融资,导致银行资金紧张。

对于金融机构去杠杆,恒大经济研究院院长任泽平近日在一份报告中认为,今年包括信托、委托贷款以及资管计划、基金子公司产品等通道业务,将面临大幅下滑;而表外理财、同业存单等影子银行资金来源,也面临收缩。

央行数据显示,2017年末,广义货币供应量M2余额为167.7万亿元,同比增长8.2%,增速比上年末低3.1个百分点。

央行发布报告解释称,M2增速下降主要反映了去杠杆和金融监管逐步加强背景下,银行资金运用更加规范,金融部门内部资金循环和嵌套减少,资金更多流向实体经济,而缩短资金链条也有助于降低资金成本。相对慢一点的货币增速仍可以支持经济实现平稳较快增长。

误伤刚需难免 全款买房现象不少

房贷利率优惠减少只是表象,其背后根源是房地产信贷支持力度的逐渐减弱。政府层面对于居民去杠杆的决心坚定。

“个人房贷从量的额度控制到放款进度流程的拉长,都是受监管的要求。”交通银行总行高级研究员夏丹对中国房地产报记者表示,严控的政策难免会对刚需购房人群有误伤,特别是对于置换型改善型需求,有首付七到八成的限制。但是不加以控制又不行,现在很多楼盘出现了全款买房的现象,需求依然很旺盛。

4月11日,央行行长易纲在亚洲博鳌论坛上表示,我们确实有高杠杆率、高债务率问题,这种高杠杆率是我们进行审慎货币政策的背景。我们首先会使债务率稳定下来,第二步是让债务结构,比如政府债、公司债、居民债,中央债务、地方债务的结构进行优化。

居民债,即居民的高杠杆,再次被央行行长点名。

据苏宁金融研究院今年1月的一份报告,1996年中国居民的杠杆率只有3%,2008年约18%。不过从2008年后,居民杠杆率的增长却相当迅速。至2017年二季度,居民杠杆率已经高达47.4%,较2008年激增了约30个百分点。这与发达经济体60%以上的居民杠杆率水平,已经相差无几。

银行居民部门存款正出现大量减少的现象。据央行统计,2017年,住户存款和非金融企业存款增量中活期存款占比为45.2%,比上年低11.2个百分点,住户存款、非金融企业存款分别同比少增5649亿元、3.2万亿元。这其中,“宝宝类”互联网金融理财对银行存款分流的影响仍在持续,同时,大量储蓄资金流入楼市股市也是不争的事实。

在3月24日的中国发展高层论坛2018经济峰会上,中国工商银行(601398,股吧)董事长易会满指出,居民储蓄增速2010年约16%,而2017年已经下降至7.7%,增速降至历史最低值。应该高度重视居民储蓄率问题,以防止因居民储蓄率过快下降,而引发可能的经济、金融风险及连锁效应。

而“房贷难”压力下,部分难以承受高首付比例、高房贷利率的购房人群,已无奈将购房计划搁置了。

其实,对于银行而言,“住房贷款实属优质零售业务,但受国家调控,增加首付比例、提高房贷利率,包括限购限售,都是为了降低居民家庭的杠杆比例。相比额度紧张,主要还是源于政策管控。”前述银行高管表示。

4月9日,国家金融与发展实验室理事长李扬呼吁,法定存款准备金率应当大幅下调,“目前如此之高的存准率,是在应对当年外汇储备年增4000亿元到5000亿元情况的过程中积累而来,现在这一情况已经变化了。高存准率冻结了很多流动性,调整存准率即可解冻这些流动性。当年有说法将存准率冻结的流动性称作‘周小川之池’,我就说,当日‘周小川之池’可以用来灌溉今日流动性之不足。”

李扬透露说,事实上货币政策当局也在考虑对存准率作出调整。

本文首发于微信公众号:中国房地产报。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。


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