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行业投资增速新高背后:政策利好龙头房企

2018-04-27 来源:21世纪经济报道
 
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国家统计局4月17日发布的数据显示,一季度,中国房地产开发投资同比名义增长10.4%,增速比今年前两个月提高0.5个百分点,创近三年新高。

受益于房企开工热情上涨、棚改持续推进、前期拿地价款分期支付等因素影响,一季度房地产投资增速明显超出市场预期,但是在各地调控政策不断加码和银根趋紧的大环境下,这种高增长料难持续。

投资创新高背后,地产销售持续下滑。海通证券(600837,股吧)数据显示,3月41城地产销量增速-32%,百家龙头房企销量增速17%,较1-2月的36%大幅下滑。4月前7天41城地产销量跌幅扩大至-39%。

受基本面制约,自二月份以来,地产板块连同整个周期板块迎来了一波较大幅度的下调,申万地产指数年初至今下挫6.12%,在各板块中的涨跌幅排名也滑落至第8 位,板块市盈率和市净率都已低于2014年的最低位。

市场对地产板块的走势产生了分歧。中信建投指出,龙头房企的估值溢价正在逐步呈现,从2017年以来,龙头房企的估值韧性开始彰显,首次接近和超过行业平均水平,有望演绎上涨行情。

深圳市房地产研究中心李宇嘉则认为,目前从政策、融资和销售等方面,地产股都没有显现出估值修复的利好变化。

高投资难持续

造成一季度房地产投资增速高企的因素是多方面的。

中银国际研究报告指出,房地产投资增速创近三年来新高,主要是由于去年销售情况良好,土地购置充足,房企补库存意愿较强;且一季度棚改力度不减,带动新开工显著走强;土地购置费的上升对于投资额增长贡献提升。

去年是房企业绩大丰收的一年。中国指数研究院数据显示,2017年共有144家房地产企业销售业绩过百亿,较2016年增加13家,销售额共计82099亿元,市场份额超60%;16家企业跻身千亿俱乐部,而2016年千亿房企为12家。

在取得历史最好销售业绩之后,库存出现了不足,因此今年一季度各大房企主动补库存,加快了拿地进度和步伐。

中国指数研究院数据显示,今年一季度,20家龙头房企累计拿地4884万平方米,同比增长69.6%,继续呈回暖态势;累计拿地金额为2702亿元,同比大涨134.7%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,现阶段行业整合加剧,拥有优质土地资源成为企业做大做强的关键因素,品牌房企凭借规模优势不断补充土地资源,扩大布局。

平安证券指出,2017年为土地市场大年,主流房企补库存积极,土地购置费滞后支付为投资提供支撑,1-2月土地购置费同比增长47.9%,这是造成一季度房地产投资增速高企的首要原因。

而今后的房地产市场投资能否继续维持高位运行,业内对此似乎并不乐观。

严跃进表示,从市场趋势看,接下来如果房地产开发投资过热,也是会有风险的。从实际情况看,若后续到位资金等有影响,那么此类持续上涨态势会受到制约。

国家统计局数据显示,1-3月份,房地产开发企业到位资金36770亿元,同比增长3.1%,增速比1-2月份回落1.7个百分点。严跃进认为,随着资金环境趋紧,销售下行加剧房企资金压力,开发商资金面可能将出现变盘,对投资的热情将会下降。

而事实上,一季度楼市的成交量已颇为疲软。上海(楼盘)易居房地产研究院数据显示,1-3月份,全国商品房销售面积30088万平方米,同比增幅降至3.6%。3月份,50个重点城市新建商品住宅成交量同比2017年3月减少29%,同比2016年3月下降更多。

4月17日,中国人民银行宣布从2018年4月25日起,下调存款准备金率1个百分点。此次降准共将释放1.3万亿元流动性。

严跃进表示,此次降准或许能够缓解房地产资金面不足的风险。但他同时指出,降准主要是配合供给侧结构性改革的导向,“房住不炒”依然是红线,这一点不会突破,近期调控政策频出就是证明。

地产股行情争议

4月以来,地产板块开始活跃。4月10日,A股房地产指数大涨1.93%;4月11日,房地产指数上涨1.03%。

受房企业绩增长驱动,4月地产股行情趋好,业内人士认为,龙头企业月度数据频转捷报,是地产行情趋好最主要的催化剂。

一季度碧桂园、万科、恒大、招商蛇口等龙头房企业绩依然飘红。4月25日万科公布一季报显示, 1-3月实现营业收入308.3亿元,同比增长65.8%;实现归属于上市公司股东的净利润8.9亿元,同比增长28.7%。

政策方面,虽然在房地产行业遭遇资金面全面收紧,但融资监管新规和土地政策都明显利好龙头房企。

长江证券(000783,股吧)研究员申思聪认为,地产股仍有上涨机会。目前市场仍处于过度悲观的状态,随着央行下调存款准备金率,以及龙头房企未来增速的持续稳定,将有望催化行业稳态的预期。

兴业证券(601377,股吧)也表示,结合近期会议强调“要推进信贷、楼市健康发展,及时跟进,消除隐患”,可能意味着商业银行对于按揭的持续偏好,房价下跌有底线,同时防止三四线城市房价过快上涨。

由此,银行资产配置趋势、房价怕涨更怕跌、集中度提升三大趋势难以改变,地产股“便宜”的特征明显,增量资金中长期将带来房地产核心资产的行情。

但李宇嘉认为,尽管大型龙头房企融资能力较强,也抵抗不了大环境紧缩后的市场下滑。更重要的是,龙头房企估值重构的三大利好,品牌溢价、周转速度、融资能力,中短期内或难以兑现。

中信建投强调,无论从行业环境、还是基本面角度,目前龙头房企整体环境都要好于2014 年,而中小型房企面临的压力会更大。行业将会从“资源”集中度逐步过渡到“融资”集中度,龙头企业、大型国企央企的发展空间将更为持续和明确,后续即使有部分中小型企业发生类似2014 年资金链问题,也难以冲击龙头的发展,龙头房企理应比上一轮周期具备更强的支撑。

而北京一家知名私募基金经理认为,全年来看,因市场增量资金太少,军工、医药和工业互联网会有机会,地产股整体来说今年表现的机会并不大。


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