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重申业主权益 社区治理也需要现代化转型

2018-06-05 来源:南都
 
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日前,山东省政府发布《物业服务收费管理办法》,“车位、场地等收益归全体业主共有”的内容成为外界关注焦点,该办法第三十条规定,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入以及车位场地使用费等收益资金归全体业主共有,由业主大会决定其使用方式和用途。

并不陌生的权利重申,作为“新规”再次出现在修订版的地方政府规章中。在此之前的山东“同款”规定(2011年出台)里已经对“占用业主共有道路或场地停放车辆”明确其收益归全体业主共有。再往上追溯,早在《物权法》中对于此种“建筑物专有部分以外的共有部分”就有非常明确的权利和义务的归属。援引《物权法》规定,业主除了对自己产权证上的那部分“建筑物内”面积拥有法定排他性权利,对建筑物外、建筑规划范围内的道路、绿地和其他公共设施(甚至物业服务用房)都不仅共有且有权有共同收益。耐人寻味的是,法律早有明文规定且反复被重申的诸项权利条款,公众依然会被类似“车位、场地等收益归全体业主共有”的表述所吸引,其背后大致有两个原因,一是业主与物管的纠纷在日常生活中大量出现,二是对这类问题缺乏常态化有效的解决思路。

社会发展至今,人们已经开始熟悉自己身上的“业主”身份,并频繁以此与物业管理方产生联系。业主基于自身权利而产生的各项主张在具体生活中可能遭遇伸张乏力的情况,这不仅是纠纷进入诉讼渠道后才会遇到的困境——— 司法实践中并不缺乏具体裁量支持业主一方主张的判例,问题在于,大量业主与物管的纠纷事实上很难最终进入诉讼程序,业主一方相对松散的组织模式与公司化运作的物业管理主体之间的诉讼对垒,并不具有太多优势。

共有物权受到法律保护,但落到最日常的生活中,业主的诉求却可能异常细碎、庞杂,个体化的权利主张一旦与相对强势的物业管理方接触,就尤其需要对业主自治机构的赋权。国务院《物业管理条例》对物业管理主体与房屋的所有权人之间的服务与被服务关系有非常明确的细节和程序指引,包括成立业主间的决策和执行机构,也包括基本的“选聘和解聘物业服务企业”程序。仅以新旧物管的去留问题为例,《物权法》对业主更换物业管理方给出非常明确的程序要件,“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”,但各地爆出因更换物管发生社会治安纠纷的新闻,简单的民事纷争带有越来越浓重的刑事色彩。

从涉及共有物权收益的纠纷最终演化为激烈的“换物管”矛盾,事实上在各类法律规范中都有足可援引的具体条款,当纠纷发生进而诉诸司法解决,虽然具体纠纷中专业司法的具体裁量也存在定纷止争的难题,但物管纠纷要解决的根本难题还是业主自治环节中各方主体的有序参与,以及纠纷发生后有关机构的中立调停。业主与物管间的日常矛盾产生的初期多以民事为主,基层行政部门的介入调解须尽可能避免利益牵扯,最终的司法介入则更要求中立公正。

从业主自治机构的组建开始,就要对社区内部、业主之间、业主与物管之间的那些小摩擦和小纷争通盘考虑。不断重申业主享有的法定权利,自有其实践意义。在业主与物管之间,充分且有效的社区自治在为具体物管纠纷的人性化、法治化解决探索可行的路径,这一过程也同样考验基层权力运行的现实状态。当纠纷发生,当争议不大,法律所给予民众的确定性保护应当有能力定纷止争、化干戈于无形。


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