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深圳二手房连跌四月 存量时代回归买方市场

2018-12-12 来源:21世纪经济报道
 
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继上海、北京之后,深圳二手房也出现了实质性下行。

11月,深圳二手房交易量虽小幅回升,但价格持续了前三个月的下跌趋势,环比下降0.4%;深圳贝壳研究院分析预测,12月二手房价格将会持续下落。

随着一线城市全面进入存量时代,二手房市场对该类城市房价的影响占比随之提升。同时,业内也存在二手房市场更能准确反映市场真实情况的共识。

深圳二手房,可谓四年来最为坚挺的细分市场。一线城市中,北京、上海二手房早在去年就已进入了低迷状态,深圳则在今年9月才出现调整。

深圳房地产业内人士认为,此次深圳二手市场的进一步下探,预示着未来深圳房价的走向。

回归买方市场

三季度以来,深圳市场上的观望氛围十分浓厚,新房打折促销普遍,二手房的价格也开始松动。

根据深圳贝壳研究院监测,11月,深圳二手房样本楼盘均价为58216元/平方米,环比下跌0.4%,同比上涨2.8%,环比连跌四个月。价格下调的同时,二手房成交量低量回升,全市成交4861套,环比增长7.4%。

其中,宝城、龙坂、前海、人民南四个片区都环比下跌,宝中、布吉、景田、龙中则环比上涨,而新洲、学区房环比持平。在同比方面,除了布吉、龙坂出现下跌,其余片区呈上涨趋势,涨幅控制在8%以内。

深圳贝壳精准指数分析预测,12月年底来临,随着置业需求的增加,深圳的二手房成交将继续低量回升,而受到市场不景气和政策严厉、宏观环境等因素的影响,二手价格继续下跌。

而新房市场在11月的销售迎来回升。11月新房供应量爆发,各房企在年底回款压力下,积极推盘,以价换量,加速去化。

据美联物业全国研究中心统计,深圳共有25个项目、14889套新房源获得预售许可证,总套数较10月增加56%;58安居客房产研究院数据显示,深圳11月新房成交套数1985套,环比上涨8.2%。

集中优惠推出的新盘抢占了部分购房群体的同时,二手房市场的买卖双方心态开始出现变化。贝壳研究院报告分析认为,短期内市场上看跌占主流。

在卖方方面,业主心理价格开始松动。一些急用钱的业主采取降价出售,以期望房产在年前变现。同时,部分换房的业主也存在议价空间。

而在买方方面,经过8月、9月、10月的调整与消化,11月置业者入市看房有所回升,加之部分学区房也因明年的开学受到更多关注。

“买卖双方在心态上肯定出现变化了。在之前市场大部分还是一个卖方主导的市场,现在来看,逐渐地,买方占到了支配地位。”中原地产首席分析师张大伟认为,深圳的二手房市场的调整才刚刚开始。

一方面,时值年末,二手房市场的议价空间还在加大,另一方面,在弱市浓厚的观望气氛下,买房主动权进一步增长,市场正在向买方市场倾斜。

值得关注的是,此次深圳二手房市场的低迷情况,是在全国二手住宅均呈现了下跌态势的大背景下出现的。

安居客线上数据显示,11月全国重点监测的67城二手房挂牌价平均为15163元每平方米,环比下降0.3%,全国二手住宅挂牌均价连续3个月下跌。

“因为信贷之类的因素,包括市场调控政策还在持续,从全国热点城市看二手房市场的确是在下跌,11月份的下跌也在意料之中。”张大伟说。

价格继续下探

二手房的房价下探趋势在其他一线城市似乎更加明显。

根据北京中原市场研究部的统计,11月,北京二手住宅买卖报价指数均值为25.82%,环比下降3.39%,同比下降3.54%,超7成业主看跌,市场低迷态势加强,观望情绪浓厚。

在下半年限竞房井喷供应之后,北京二手房交易占比量明显下滑。根据北京市住建委的数据显示,10月份北京二手住宅整体网签量仅为8879套,再次跌进单月成交万套以内。

而上海的情况亦不容乐观。自2017年初至今,上海二手房市场便一直处于低位盘整状态。

今年,二手房成交量在9月出现小幅回升后,10月,上海二手住宅成交11980余套,环比下降13.95%,降幅较大。至此,上海二手房指数连续11个月下行。

广州在刚刚过去的11月,二手房市场成交量大幅下挫,让利出售成为常态。根据链家的数据显示,11月广州市11区整体二手房网签量为6931宗,环比减少15%。

“北京上海进入买方市场比深圳还要明显,深圳(的二手房价格下跌)在一线城市里面还算是最小的。”张大伟表示,一线城市已经全面进入了存量时代。

有业内人士表示,北京二手房占比一直占北京市场80%以上,而上海进入纯粹的二手房市场则更早,“从2010年开始,北上广深四个一线城市就是二手房的市场了”。

业内普遍认为,在限价之下,二手房行情是对市场更真实的反映。

“一手房的价格有所约束,但二手房比较自由”,地产金融券商分析师黄立冲表示,开发商能在一手房的备案价格做一些手脚,比如限价时候的“双合同”现象等,这都使得一手房的数据出现失真。

此外,张大伟还认为,一手房市场更多受到限价、开盘节奏的影响,而且其区域分布也不均衡。加之,对一线城市全面进入二手房市场时代的判断,都使得二手房市场的走向更具参考价值。

基于存量时代的背景,又结合二手房价格对市场的真实反映情况,此次深圳二手房价格的向下趋势,预示着未来深圳房价的走向。

黄立冲认为,这轮的二手房市场下行,还与深圳的部分商业情况不佳有关,“因为企业经营不济,加上之前高杠杆的政策,需要一些企业抵押房产。商业活动衰败,款项无法到位,这批房产也开始涌入市场。”

中国楼市是一个政策市场,张大伟认为,“这样下跌的趋势肯定会持续到春节前”,但长期仍然需要结合政策的动向来看。


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