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深圳开发商年关大量推盘以价换量

2018-12-12 来源:证券时报
 
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还有半个多月的时间,2018年度开发商的销售大戏就要落下帷幕。最近,开发商年底冲刺的动作可谓十分“高调”。

中国指数研究院数据显示,2017年国内千亿销售房企的数量就已达到16家。从今年的情况来看,房企规模上的整体跃进已超额完成。截至11月底,千亿销售房企就已经达到了25家。即便如此,在楼市调控趋严的背景下,开发商的整体状况难言乐观,因为多数公司的销售增长速度较上年已显著放缓。

美联物业全国研究中心的数据显示,截至12月11日,深圳全市新房项目共获得117次预售许可证,共新增预售64249套商品房,总获批面积约为657.23万平方米,已经较2017年全年增加10%。特别是从三季度起,深圳的开发商推盘速度已经加快,大量新盘“井喷”,开发商年底大量推盘,甚至以价换量的现象到处可见。深圳贝壳研究院的统计数据显示,今年11月深圳全市有23个项目获得批售,供应新房13217套,其中住宅9714套,住宅供应达近3年的最高值。要知道,在今年市场供应冷清的时候,一个月只有一两个项目获批的情况并不少。

此外,12月的新盘上市力度不减。据深圳中原地产预计,本月或有23个新盘,超五成是住宅项目,部分项目低于市场价入市。中原地产认为,一方面开发商年底业绩压力较大,传统的“金九银十”成交低迷导致业绩不及预期,年底开发商推盘节奏大大加快,同时给予的优惠增加,但也呈现出较大的差异,部分性价比高、核心区域的新盘成交火热,而部分楼盘则成交较为冷清。

记者在调查时也发现,一些新盘采取了低首付、打折等方式进行促销。在罗湖区一个在售商务公寓项目,两成首付的广告吸引了一些购房者。一般而言,深圳的商务公寓项目首付比例大多在五成左右。销售人员告诉记者,如果手头紧,可以尝试“首付分期”业务,只要先给两成首付,其余首付在半年内交付就可以了,中间不收取利息,而这种首付分期都是由开发商垫资。此外,万科在龙华区的一处项目还推出“开盘折扣您来定”的活动,最高开盘折扣优惠有望达到5%。

值得一提的是,房贷利率的高低也在一定程度上决定购房成本。近期,因为与华强城等临近项目的贷款利率有差距,万科星城的业主们还发起了少见的利率维权,向开发商施压以求合作银行下调按揭利率。有分析人士表示,购房者有权根据自身意愿选择低利率银行贷款支付开发商购房款,开发商不能强迫购房者在其关联合作银行按揭。与此同时,开发商也享有缔约自由,购房者也无权强迫开发商为其自选银行担保。

美联物业交易管理部总经理王青则表示,利率是由各大银行根据市场情况自行决定的,并非由开发商决定。如果购买新楼时办理贷款只能与开发商有合作关系的银行里面选择,与开发商有合作关系的一般都是开发商存有保证金和开发贷的银行。

销售回款是房企成本最低最可靠的现金流,开发商大量推盘甚至以价换量,似乎都在为年底冲刺而发力。曾几何时,千亿是房企规模象征和实力的刻度,现在却演变成“生存线”,越来越多的开发商奋力奔跑。

“由于近期市场降温,部分开发商的销售业绩增长很大程度上与降价促销有关。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,从开发商的考核或评价体系看,销售业绩尤其是销售金额其实是很核心的一个指标,所以很多开发商都在年底把销售额做大。另外,从财务的角度看,销售目标完成也是为了回笼资金,这有助于开发商在2019年继续拿地。展望2019年,严跃进预计多数开发商还是会很保守,在春节之后还是会积极推进销售工作,以防范市场进一步降温。如果自身销售压力不大,预计到明年9月以后开发商才会变得“强势”。


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